Строить нельзя запретить

Строительство в центральной части Саратова сегодня – хождение по скользким камням в мутной реке. Не каждый добирается до противоположного берега. Можно прилагать максимум усилий, но в итоге оказаться в воде: стройка будет заморожена, строитель понесет убытки, а город получит очередной долгострой.

Даже точечное возведение объектов сопряжено со значительными рисками и почти всегда с прямыми финансовыми потерями, отнюдь экономически не обоснованными. А смена градостроительной политики в пользу квартальной застройки остается только мечтой о цивилизованном преображении архитектурного облика города.

В процессе выявления

Реализовать проект квартальной застройки в центре Саратова уже более десяти лет пытается ЗАО "ПП ЖБК-3". Разрешение на строительство было выдано компании еще в 2002 году. Но в ходе расселения расположенных на отведенной земле жилых домов возникла проблема, которую не удается решить до сих пор: наличие вновь выявленных объектов культурного наследия.

Напомним, вновь выявленные – значит, имеющие неопределенный статус. Может быть, эти здания еще и не признают памятниками.

Карта имеющих историческую ценность зданий, расположенных на территории Саратова, довольно насыщена и включает 569 адресов.

В основном перечень формировался в середине 1990-х годов, дома в него отбирались по определенным принципам: архитектурный облик (прежде всего, состояние фасадов), возраст здания, фамилия архитектора, использование постройки.

"Критерии превращения объектов во вновь выявленные памятники истории и культуры, на мой взгляд, достаточно размыты и субъективны, – считает бывший главный архитектор Саратова Владимир Вирич. – Здесь очень большое значение имеет позиция эксперта, который принимает решение и дает рекомендацию по включению того или иного здания в список вновь выявленных памятников. А раз существуют памятники – значит, должны существовать их охранные зоны. Это еще более размытая вещь. Каких-то нормативных критериев не существует. Все, повторю, весьма субъективно".

Например, в список вновь выявленных вошло большое число жилых домов постройки 1950-х годов. А также бани и столовые, построенные в это же время.

Культурная ценность некоторых сооружений вызывает вопросы и в связи с сильным физическим износом.

"Есть случай, где на двери нашли деревянную резьбу. Там дома как такового нет, один кусок покосившейся двери. Но дом признали памятником", – приводит пример генеральный директор ЗАО "ПП ЖБК-3" Дмитрий Колесниченко.

По мнению депутата облдумы Леонида Писного, список вновь выявленных объектов культурного наследия актуален максимум на 1/3.Но изменить ситуацию кардинально в настоящее время невозможно из-за несовершенства законодательства.

"К сожалению, на сегодняшний день и федеральное, и региональное законодательство не дает возможности масштабно провести эти действия. Но локально через экспертизу и снятие с учета вновь выявленных объектов – возможно", – говорит депутат.

"Сейчас строительное законодательство не охвачено этой проблемой. Я имею в виду снос памятников, строительство в зоне памятника. Каких-то четких критериев нет. Есть одно – то, что нельзя ни сносить, ни строить. Главным становится слово "нельзя", – солидарен с парламентарием начальник ПТО ЗАО "Управление механизации №24" Андрей Новичков.

Определять окончательный статус вновь выявленных объектов культурного наследия должна специальная экспертиза. Сейчас к экспертам обращаются не профильные структуры, а строители. Понятно, что о масштабной и плановой работе в таких условиях говорить не приходится.

Такая экспертиза была сделана и для дома на Мичурина, 47 "а". Строение получило скандальную известность в связи с гражданским делом, которое сейчас рассматривается в Октябрьском районном суде Саратова. Собственник дома Галина Безвуляк потребовала остановить строительство, ссылаясь в частности на то, что ее жилище – вновь выявленный объект культурного наследия.

Девелопер – ООО "Мичурина 45" – обратился к эксперту. Выводы специалиста однозначны: включение жилого дома в единый государственный реестр объектов культурного наследия Российской Федерации не обосновано.

Это только один пример, один объект. И пока неясно, какие правовые последствия повлечет экспертиза.

Миллионеры из трущоб

Зачастую так называемые вновь выявленные объекты культурного наследия – это ветхое жилье в плачевном состоянии. А так как это все-таки жилье, обязанность по его содержанию лежит на собственниках.

"Есть объекты, представляющие культурную ценность, это понятно, все мы образованные люди. Когда есть историческая ценность – понятно. А когда стоит хибара… Содержание и эксплуатация этого памятника архитектуры ложится на плечи собственника. Но если все лопается и трещит, то как же он сохраняет памятник?" – задается вопросом Андрей Новичков.

Некоторые домовладельцы содержат принадлежащее им жилье в ненадлежащем состоянии, согласен Владимир Вирич.

"Часто в этих халупах люди живут в антисанитарных условиях, с нарушением элементарных пожарных норм. Сколько у нас пожаров происходит! Чуть ли не каждую неделю кто-то погибает в этих памятниках, когда горят печи, взрывается газ, – признает бывший главный архитектор города. – Граждане не готовы отвечать за свое жилье. Это колоссальный социальный конфликт".

Расселять дома, вне зависимости от их статуса, – бремя строителя. Хочешь строить дом – решай вопрос с жильцами. И вот тут некоторые граждане используют козырь. Да, пусть дом полуразрушен и как таковой ценности не представляет. Но место можно продать дорого.

"Дома уже старые, древние. А местные жители считают, что у них там чуть ли не Тадж-Махал стоит", – говорит Андрей Новичков.

"Обладатели каких-нибудь 15-40 квадратных метров хотят решить проблему с жильем на четыре поколения. Цена квадратного метра при расселении у нас доходила до 280 тысяч! Но куда деваться? Были моменты, просто люди говорили: не хотим, и все. И законодательно мы никаких рычагов не имеем", – делится собственным опытом расселения Дмитрий Колесниченко.

Особая категория жильцов – владельцы домов, расположенных рядом со строительной площадкой.

"Люди жили в спокойном, размеренном ритме. Ничего их не волновало, а тут, когда под окнами начинается строительство, естественно, появляется зона дискомфорта, и люди начинают писать во все инстанции с обоснованными и необоснованными требованиями", – рассказывает Новичков.

Люди жалуются. Много, часто, в разные инстанции и по разным поводам. Андрей Новичков вспоминает нелепый случай, когда в прокуратуру поступила жалоба на то, что рабочие на стройке поют песни во время работы.

"Проблема существует. И она везде. Скорее всего, пишут люди, которых не стали отселять и которые находятся рядом со стройкой. Теперь они пишут, что у них трескаются дома, работает кран, невозможно жить и прочее", – предполагает Дмитрий Колесниченко.

Мотивы жалобщиков характеризует показательный случай с уже упомянутым домом на Мичурина, 47 "а". Собственница Галина Безвуляк прямо назвала условия отзыва искового заявления к девелоперу (ООО "Мичурина 45"): 3 квартиры или 11 миллионов рублей (женщина владеет 3/4 дома). Это 160 тысяч рублей за квадратный метр! Конечно, как собственник она имеет право назначать цену. Но в желании получить по максимуму легко выйти за разумные пределы…

Игра в поддавки

На саратовском рынке строительства жилья сложились негласные правила игры. Суть их в том, что строитель волей-неволей должен расселять ветхие дома, соглашаясь с подчас абсурдными требованиями собственников.

Понятно, что причина такой ситуации экономическая. Для большинства саратовцев улучшение жилищных условий остается труднодостижимой мечтой. И собственник уверен, что он прав, – даже если, мягко говоря, очевидно заламывает цену.

Но наивно полагать, что не нашлось и облеченных властью должностных лиц, желающих воспользоваться несовершенством законодательства и трудным финансовым положением менее обеспеченных сограждан.

Похоже, что в судебном процессе по делу о строительстве дома ООО "Мичурина 45" вырисовывается нездоровый интерес чиновников от культуры.

30 октября прошлого года в качестве обеспечительной меры суд заморозил строительство многоэтажки и назначил проведение строительно-технической экспертизы о влиянии строительных работ на целостность близстоящих домов.

Но в декабре министерство культуры, выступающее по делу третьим лицом, направило компании уведомление о приостановке строительных работ, которые на тот момент не велись уже более месяца.

Ведомство обосновало свое требование якобы существующей угрозой расположенным рядом домам, в том числе дому на Мичурина, 47. Никаких документов, подтверждающих наличие угрозы, министерство не предоставило. Поэтому теперь, даже если ответчик выиграет суд, ему каким-то образом придется решать и этот вопрос.
Суть претензий к ООО "Мичурина 45" пояснила министр культуры Саратовской области Светлана Краснощекова:

"Согласно законодательству в любой проектно-сметной документации по строительству, когда строительные работы производятся рядом с объектами культурного наследия, необходим раздел по сохранению данного объекта. К сожалению, у организации, которая производит строительные работы, этого раздела нет. У нас вообще нет никаких претензий. Но мы тут просто ничего не можем сделать. Если работы продолжатся без этого раздела проектно-сметной документации, тут же на объект придет прокуратура. И будем виноваты мы: на каком основании мы разрешили производство работ без раздела, который необходим по законодательству".

Позицию минкульта в процессе отстаивает главный специалист-эксперт отдела правовой и кадровой работы Андрей Гридасов. Чиновник выступает в суде в интересах домов на Мичурина, 47 "а" и Т.Шевченко, 49. Между тем, последнее строение относится к объектам культурного наследия местного (муниципального) значения. И отвечает за него не минкульт, а комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству городской администрации.

Светлана Краснощекова пояснила, что выступать в суде в интересах данного дома действительно должны представители муниципальной власти. Но комментировать сомнительные с точки зрения законности действия подчиненного министр не стала.

"Там есть второй, выявленный объект, который является нашим (дом на улице Мичурина, 47 "а"). У нас большое количество выявленных памятников. Законодательство к ним относится в такой же степени, как ко всем остальным памятникам – регионального, муниципального или федерального значения. Ими необходимо заниматься, и ими занимаются. Там должна быть граница территории, их нужно поставить на учет и занести в реестр. Невозможно все это сделать за год", – заявила министр.

Но данный список вновь выявленных объектов культурного наследия был утвержден приказом министерства культуры Саратовской области еще в 2001 году!

Изменить ситуацию можно внятными шагами в законодательной сфере. Причем подход должен быть комплексным: необходимы решения на федеральном, областном и муниципальном уровнях.

"Нужно масштабное решение. Во всем мире есть практика расселения под федеральные дороги, мосты, под градплан и прочее", – считает Дмитрий Колесниченко.

Однако даже идеальные законы мало изменят архитектурный облик города при существующем пренебрежительном отношении к памятникам истории и культуры.

"В обществе должно формироваться определенное отношение к памятникам архитектуры. С одной стороны, оно не должно быть бескомпромиссным, что вот памятники, старина, наши улочки и так далее. Так тоже нельзя, потому что город – не музейный экспонат! Его нельзя накрыть колпаком и сказать, что вот это мы охраняем и все. С другой стороны, мы должны понимать, что у нас еще действительно остались памятники, и мы должны ими дорожить. Это должно быть поставлено во главу угла", – уверен Владимир Вирич.

Только при таком сбалансированном и разумном подходе можно изменить правила игры. В пользу города, владельцев домов и строителей. И это позволит уже предметно говорить об архитектурном преображении Саратова.

Многие строители заинтересованы в восстановлении нормального облика города. Зачастую новостройки выглядят оазисами цивилизации среди разрушенных домов-памятников, на содержание которых ни у собственников, ни у государства нет средств.

Разумные предложения со стороны собственников домов, обладающих исторической ценностью, наверняка найдут отклик со стороны бизнеса, хотя по закону строители ничем не обязаны "соседям". Поэтому право собственности не должно оправдывать шантаж.

Строительная отрасль – локомотив региональной экономики. Но многие строители будут отказываться от реализации инвестиционных проектов, пока "любовь" к старине будет использоваться в качестве морального оправдания элементарного вымогательства.

Подпишитесь на наши каналы в Telegram и Яндекс.Дзен: заходите - будет интересно