Скупой платит в квадрате

Для кого-то все это слышится пустым звуком: низкая цена квадратного метра на социальное строительство, спускаемая области из федерального центра; проблемы строителей, возводящих дома себе в убыток; связанное с этим проседание рынка социального жилья.

Но только не для детей-сирот, годами стоящих в очереди за положенным по закону жильем. Не для ветеранов, получающих сертификаты номиналом, больше соответствующим первоначальному взносу по ипотеке, чем стоимости новостройки на рынке. Не для переселенцев из ветхого и аварийного жилья, которые имеют шансы быстрее состариться, как и их дома, чем получить новую квартиру.

Как Саратовская область оказалась в числе тех немногих субъектов РФ, которые вынуждены строить социальное жилье по самым низким ценам?

Точка отсчета

В начале двухтысячных годов тогда еще Госстрой РФ занялся политикой установления цен на квадратный метр жилья в регионах страны. Параметр, о котором идет речь, и по сей день применяется для расчета размеров социальных выплат разным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Изначально Саратовская область оказалась по этому параметру в числе "аутсайдеров" – когда десять лет назад наше статуправление предоставило профильному федеральному ведомству информацию о состоянии регионального строительного рынка.

"Корни этого вопроса уходят в историю десятилетней давности. Я считаю, что именно тогда никто не отследил данные, которые статистики отправляли в Москву. Произошло то, что произошло. Мы изначально попали в регионы с низкой ценой по этому нормативу", – считает депутат областной думы, гендиректор ОАО "Саратовоблжилстрой" Леонид Писной.

Тогда статистики и местные власти, может быть, недальновидно, но абсолютно объективно отразили ситуацию с отраслью. Действительно, по ряду причин жилье в нашей области всегда было дешевле, чем, допустим, на строительном рынке Самарской или Пензенской областей. Эксперты объясняют это невысоким уровнем жизни саратовцев и наличием в регионе мощного строительного потенциала, который позволяет не доводить до дефицита жилья или спекулятивного спроса (за исключением, может быть, ситуации 2008–2009 годов).

"Стоимость и себестоимость жилья реально были невысокие. Так исторически сложилось, что саратовский строительный рынок в основном был сформирован местными региональными предприятиями. Крупных игроков федерального масштаба у нас достаточно долго не было. Была собственная база стройматериалов и довольно-таки умеренные зарплаты", – комментирует экс-министр строительства и ЖКХ области, замглавы администрации Саратова Дмитрий Федотов.

Догнать – не перегнать

В итоге мы уже на протяжении многих лет имеем одну из самых низких цен за квадратный метр жилья в ПФО. Хотя за это время ситуация на рынке давно поменялась.

Проблема в том, что при расчете так называемой средней региональной цены используют не принцип текущего анализа строительного рынка, как в самый первый раз, а принцип индексирования. Вместо того чтобы собрать полный анализ и приблизить стоимость квадратного метра к реальной, которая в Саратове сейчас составляет около 40 тысяч рублей за квадратный метр, показатель пересматривается только в рамках минимального индекса.

Эксперты вспоминают, что в 2010–2012 годах ситуацию удалось чуть-чуть выровнять и даже превысить уровень инфляции. Но ненадолго. Сегодня по средней региональной цене квадратного метра мы на 15–20% ниже соседних регионов.

Аналитики отмечают, что начальная цена "лота", от которой в последующие годы делали перерасчет, для нашей области составляла чуть ли не 12 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас эту цифру "доиндексировали" до 26 967 рублей. Но и этого, естественно, недостаточно, так как сумма порой даже не перекрывает себестоимость строительства.

"Как сложилась изначально цена, так от нее и отталкиваются, несмотря на то, что сейчас уже изменились факторы. Уже выровнялась стоимость стройматериалов, подросла стоимость земли, сильно изменилась стоимость коммуникаций, по большинству подключений действуют инвестиционные программы, подтянулись зарплаты квалифицированных кадров, тех же каменщиков, сварщиков", – аргументирует Дмитрий Федотов.

Практически слово в слово ему вторит министр строительства и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Тепин: "Как изначально цена зафиксировалась, так за всю историю, как бы ни менялась конъюнктура рынка, она не росла выше уровня инфляции. Реальная рыночная стоимость квадратного метра – 42 тысячи рублей, а средняя региональная – 26 тысяч. Вот и смотрите, насколько она соответствует действительности".

Таким образом, при определении норматива никто уже не смотрит на статистику. Отталкиваются от достигнутого уровня с учетом дефлятора в 7% (дефлятор – коэффициент, используемый для пересчета экономических показателей, исчисленных в денежном выражении, с целью приведения их к уровню цен предыдущего периода).

"Сама методика индексации настолько условная, что, используя ее, можно получить разные результаты, – уверен Федотов. – На самом деле себестоимость строительства по регионам ПФО давно уже сравнялась. Но если в соседних с нашей областью субъектах цена за квадратный метр приближена или перевалила за отметку в 30 тысяч рублей за квадратный метр, то у нас по-прежнему не достигает и 27".

Оптом дешевле

Стоит признать, что в каких-то вопросах такая ситуация пошла области на пользу. Например, при исполнении федеральных программ, которые не привязаны конкретно к региону, а определяются главным распорядителем бюджетных средств.

Когда президент дал указание решить вопрос улучшения жилищных условий сокращаемых офицеров, Саратовская область получила больше всех средств – по сравнению с другими регионами у нас был самый низкий норматив стоимости квадратного метра.

Плюс к этому его еще на несколько позиций снизило само Министерство обороны РФ. И с 2008 по 2011 год строители вообще работали с ценой 21 850 рублей, хотя даже тогда установленный показатель был от 23 200 до 23 600. Минобороны вышло на Саратовскую область именно потому, что оно могло за, условно говоря, миллиард рублей расквартировать здесь больше отставников, чем в других регионах.

На минусы натолкнулись, прежде всего, строители. Им стало сложно участвовать в жилищных программах. Поскольку устанавливаемая Москвой средняя региональная стоимость жилья меньше средней региональной рыночной, мотивации к участию в программах нет ни у кого.

"Оптом действительно должно быть дешевле, – печально иронизирует Федотов. – Дешевле, но не ниже себестоимости".

По мнению гендиректора "Саратовоблжилстроя", по 2012 год включительно строители с этой проблемой худо-бедно справлялись, потому что процесс реализации жилищных программ администрировался.

"Крупных игроков на рынке в хорошем смысле понуждали работать с муниципалитетом и государством. В частности, мы до половины закрывали потребность в жилье по сиротам, по переселенцам из аварийного жилья. Потом этот процесс нарушился, стали изобретать схемы администрирования со структурами, которые легче всего этому поддаются. В итоге, кто бы что ни говорил, область провалила в прошлом году программу переселения детей-сирот и не отыграла все аукционы по тем лимитам бюджетных ассигнований, которые были выделены", – комментирует Писной.

По информации регионального минстроя, в 2014 году 314 сирот судебным решением получили денежные компенсации на жилье. 197 молодых людей предпочли сразу заселиться в квартиры, определенные им ведомством.

"Денежная компенсация удобнее, потому что человек может купить квартиру там, где он хочет, а не там, где мы ее построим. Поэтому в суд сироты чаще всего обращаются по вопросу о денежной компенсации. Суд принимает решение о сумме компенсации на основе экспертизы и оценки рыночной стоимости квадратного метра – поэтому она абсолютно соразмерна реальной стоимости квартиры", – уверяет нас министр Тепин.

Несколько другие выводы озвучивает депутат Писной. По его словам, суд уже давно не принимает во внимание рыночную стоимость квартир. Денежная компенсация в основном определяется как все та же пресловутая среднерегиональная цена, умноженная на 30 квадратных метров. "Можете умножить 26 967 на 30 и посмотреть, насколько полученная цифра эквивалентна стоимости квартиры на рынке. В Саратове, Энгельсе и Балакове найти квартиру за такие деньги практически невозможно. Я помогал нескольким детям-сиротам и отдавал квартиры практически по себестоимости, просто потому, что ребятам уже некуда было идти. Фактически они могут рассчитывать только на помощь строителей, особенно если те имеют депутатский мандат. Государству, конечно, выгоднее выдавать денежную компенсацию, потому что она практически на 200 тысяч рублей меньше, чем стоимость квартир", – объясняет депутат.

Остаются и проблемы с реализацией жилья для ветеранов и других категорий граждан, которые получают сертификаты на социальные выплаты, потому что цена за квадратный метр в них также фиксирована.

"Человек реально не может купить квартиру в новостройке за те деньги по сертификату, которые он получает. Он идет и покупает жилье в старом фонде, что не есть хорошо. Во-первых, это не содействуют развитию строительства, во-вторых, не улучшает жилищные условия людей. Поэтому многие строительные предприятия не участвуют в государственных программах поддержки. Разрыв в три тысячи рублей на метр от рыночной стоимости – это очень прилично", – говорит Дмитрий Федотов.

У тех же строителей, кто участвует в жилищных программах, естественно, падает прибыль. Помимо прочего, есть еще и скрытый сегмент себестоимости. Норматив, в отличие от рынка, предусматривает сдачу квартир в полной готовности с минимальной отделкой и установкой оборудования, а это дополнительные расходы, которые не учитываются.

Ничего личного

Собеседники ИА "Взгляд-инфо" признают, что цена социального квадратного метра – вопрос в большей степени политический, поскольку напрямую завязан на выплатах федеральных денег. И, естественно, центр не стремится увеличить этот показатель.

Если в начале "нулевых" он еще примерно совпадал с реальным уровнем цен, то сейчас объективно сильно искажен. На рынке коммерческого жилья эта "несправедливость" никак не сказывается, а вот на эффективность реализации в регионе государственных строительных программ влияет непосредственно.

Профильный министр видит только два выхода из тупика: либо каким-то образом пролоббировать этот вопрос в центре, либо строить при наличии соглашений с ресурсоснабжающими организациями, фондом РЖС и другими смягчающими издержки вариантами.

"Только при комплексном подходе за эти деньги сейчас можно построить жилье. Реально работать тяжело. Чем ниже цена, тем тяжелее привлечь строителей на социальное жилье. И выше нагрузка на бюджет. Если на рынке человек придет и без каких-либо проблем купит квартиру за, предположим, 37 тысяч рублей за квадратный метр, зачем строителю продавать за 26? Где-нибудь в районах пока еще готовы строить за эти деньги. Мы справляемся с большим трудом. Несмотря на это, если разобраться, Саратовская область на порядок больше строит и сдает жилья для детей-сирот, чем любые другие регионы. Этот год не исключение. Мы уже в первом квартале сдадим один дом на 190 квартир. Еще 130 квартир построены и находятся в стадии оформления – говорит Тепин.

Также Дмитрий Валентинович уверяет, что это вопрос номер один, который уже обсуждается на федеральном уровне: "Я постоянно поднимаю эту тему. Недавно встречался с заместителем министра строительства России Андреем Владимировичем Чибисом, спрашивал, возможно ли поднять для нас среднерегиональный показатель хотя бы до 28 тысяч рублей, так, чтобы не затронуть всю систему лимитов".

Однако ни у министра строительства и ЖКХ области, ни у других наших собеседников оптимизма на этот счет нет. За все время только двум регионам страны в индивидуальном порядке увеличили этот показатель – Чеченской Республике и Крыму.

"Доказать тому же Минстрою РФ, что нормативы нужно поднять, теперь очень тяжело. Тут кого-либо винить нельзя. Застройщики в 2003–2004 годах были неаккуратны со статистической отчетностью, региональное министерство строительства тоже оставило этот вопрос на самотек. А сейчас сколько угодно можно поднимать эту тему, но, к сожалению, попутчиков в решении этого вопроса, я думаю, в федеральном центре мы не найдем", – резюмирует Леонид Писной.

Подпишитесь на наши каналы в Telegram и Яндекс.Дзен: заходите - будет интересно