Предчувствие кризиса

В регионе значительно снизились объемы ввода в эксплуатацию жилых многоквартирных домов. О "проседании" строительного рынка недавно официально сообщил Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Саратовской области. Если в 2011 году показатель по вводу многоквартирного жилья составлял 642 тыс. кв. м, то в прошлом – планка понизилась почти на 200 тыс. кв. м, или на 31% . В относительных цифрах итоги еще более удручающие: в 2011 году введено в эксплуатацию 130 многоквартирных домов, в 2012-м – всего 94. Вместе со "Взглядом-онлайн" о причинах спада в отрасли и его последствиях размышляли депутаты, областные чиновники, а также сами строители.

ИЖС против МКД

Если бы подобное обстоятельство было не редкостью, озвученные Саратовстатом цифры не вызвали бы такого повышенного внимания. Однако наша область всегда считалась одним из лидеров в ПФО по объемам вводимого жилья, а также по самым низким ценам (хотя последнее, скорее, является не комплиментом, а следствием невысоких зарплат в регионе). Несмотря на то, что паниковать пока рано, ведь отрасль смогла по суммарному объему выполнить поставленные задачи, стоит призадуматься о перспективах ее развития. "Снижение объемов ввода жилья в многоквартирных домах – это серьезный звоночек", – считают эксперты.

По мнению замглавы администрации Саратова Дмитрия Федотова, который еще совсем недавно курировал строительную отрасль в правительстве, если такая динамика на снижение объемов многоквартирных домов  будет видна и в следующем году, тогда "можно говорить либо о росте индивидуального жилья и то, что люди стали больше строить в частном секторе, либо действительно о сложностях в строительстве многоквартирного жилья".

Пока же министерство строительства и ЖКХ Саратовской области, а также бывший министр, а ныне зампред правительства Сергей Канчер склонны оправдывать неудачу перераспределением структуры строительного рынка и все большим желанием людей жить не в многоэтажных квартирах, а в собственном доме.

Современное жилищное строительство формируется в рыночных условиях, и рынок диктует, когда и сколько того или иного типа жилья строить и вводить. Мониторинг жилищного строительства в Приволжском федеральном округе показывает, что увеличение объемов индивидуального жилищного строительства – характерная тенденция. В Республике Башкортостан, которая по итогам 2012 года занимает второе место в ПФО по уровню жилищного строительства, доля индивидуальных жилых домов составила 69,7%. В Нижегородской области (третье место) данный показатель составил 58,8%. И это положительная тенденция, поскольку индивидуальное жилищное строительство – это новый уровень жизни. В настоящее время ИЖС в Российской Федерации, в том числе и в нашей области, набирает обороты, семьи хотят проживать в тесной связи с природным окружением, обустроить свое жилье по своему вкусу и усмотрению", - рассуждает Канчер. Тем не менее, он уверяет "жилищное строительство, в том числе и многоэтажное, будет и дальше развиваться.

С зампредом не согласен Дмитрий Федотов, который считает, что доля многоквартирного жилья исторически в Саратовской области была чуть больше, чем индивидуального.

"Она, конечно, каждый год колеблется, но всегда чуть выше, – анализирует чиновник.

Показатель индивидуального ввода жилья действительно имеет обоснование, однако, по мнению аналитиков, скорее связан не с увеличением строительства в частном секторе, а с результатом хорошего администрирования, в том числе органов местного самоуправления. "Сейчас, при наличии дачной амнистии, достаточно хорошей мотивации граждан для оформления собственности, организационно-технических мероприятий по предоставлению земель, идет естественный процесс оформления жилых домов, а иногда и дач, которые построены десять-двадцать, а иногда и сорок лет назад. Так увеличивается количество собственников, которые регистрирует Регпалата", – рассказывает депутат областной думы, гендиректор ОАО "Саратовоблжилстрой" Леонид Писной.

Резиновые цифры

По мнению ректора Высшей школы недвижимости Якова Стрельцина, неудача по объемам введенного в эксплуатацию жилья – это отголосок кризиса. "У нас строительный цикл длительный и составляет, как правило, два с половиной – три года. Естественно, сыграл провал, который был в 2009-2010 гг., когда новые площадки мало оформлялись. Он-то и повлиял на показатель. Наверстывать упущенное придется в ближайшие два года", – считает Стрельцин.

"Есть нижняя точка по вводу жилья, которую мы достигли в кризис и до сих пор в ней находимся", – уверен председатель региональной ассоциации "Союза застройщиков" Юрий Земсков.

Эксперт также уверен, что изменения в отрасли диктует рынок. Но, в отличие от Канчера, считает, что падение объемов строительства многоквартирных домов связано не с перераспределением рынка в сторону индивидуального жилья. Все гораздо проще и банальнее.

По мнению эксперта, людей, способных приобретать жилье, просто становится все меньше. "Снижение объемов напрямую связано с покупательской способностью жителей Саратовской области. Строители будут строить столько, сколько рынок в состоянии потребить, – поясняет председатель Союза застройщиков. –  Ничего принципиально не изменилось: ни квадратный метр сильно не подорожал, ни население не стало богаче. Возможности жителей Саратовской области остались на прежнем уровне ".

Другую причину "недобора" по квадратным метрам Земсков видит в значительном сокращении федерального финансирования по социальным программам в этом году. "В 2012 году область, если я не ошибаюсь, получила в три раза меньше денег, чем в 2011-м", – комментирует Земсков. Он убежден, чем больше федеральных ассигнований, тем больше строится.

Вполне возможно, сложившаяся ситуация по многоквартирным домам стала как раз следствием снижения федеральной части финансирования социальных программ по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан: детей-сирот, ветеранов, многодетных семей и других.

Леонид Писной, в свою очередь, напомнил и о программе по переселению из ветхого и аварийного жилья, которая сейчас еще дорабатывается и по которой необходимо расселить 410 тыс. кв.м. Чтобы это сделать, по мнению депутата, надо построить не менее 450 тыс. кв.м.

"Если ввод не возрастет, а я пока не вижу для этого предпосылок, на рынке появится дефицит жилья, – прогнозирует депутат. – Отрадно, конечно, что область в целом справилась с контрольным показателем, но такой перекос тревожит. Или у нас есть скрытые резервы, которые мы не используем, или мы запланированную на три года программу социально-экономического развития Саратовской области по вводу жилья не выполним".

Вспомнил Писной и ситуацию, когда на заседании комитета по бюджету и налогам Саратовской областной думы, проходившем 21 ноября 2012 года, у депутатов вызвали сомнения прогнозы министра экономического развития и торговли области Владимира Пожарова. Чиновник заявил, что по итогам 2012 года в эксплуатацию будет введено 1 млн. 235 тыс. кв. м жилья. Озвученные цифры зафиксированы и в прогнозе "Социально-экономическое развитие Саратовской области".

"Когда отчитывался Пожаров на думе, мы с депутатами спросили его, откуда такие данные, где основания? – вспоминает депутат. – У нас цифры как резиновые".

На замечание парламентариев о том, что в этом году введено лишь от 500 до 800 тысяч квадратных метров, министр ответил, что "воспользовался данными министерства строительства и ЖКХ, и оснований не доверять им нет".

В погоне за метрами

По мнению Дмитрия Федотова, заявленные Пожаровым и профильным министерством цифры оправданы, но при условии нормального развития ипотечного рынка. "Сейчас с ипотекой не сказать что сложности, но, тем не менее, растут процентные ставки, следовательно, растет и стоимость кредитования в целом. Это не стимулирует людей приобретать жилье", – констатирует он.

Владимир Пожаров комментирует: "21 ноября 2012 года на заседании комитета по бюджету и налогам Саратовской областной Думы мною был представлен прогноз социально-экономического развития области на 2012 год и на среднесрочный период до 2015 года. По показателю "ввод в действие  жилых домов" был озвучен объем 1235 тыс. кв.м. По предварительным данным Саратовстата, в 2012 году "ввод в действие  жилых домов" в нашей области составил 1221,4 тыс. кв. м., что составляет 98,9% от прогноза".

То, что в области значительно снизилось строительство многоквартирных домов, министра, судя по всему, особо не волнует. "В соответствии с действующим законодательством при составлении социально-экономического прогноза области расчет и анализ данных по "вводу в действие многоквартирных жилых домов" не предусмотрен и, соответственно, не проводится", - признается он.

 Специалисты отмечают: ввод жилья в эксплуатацию и непосредственное строительство между собой напрямую не связаны. Какого-либо искусственного затягивания по вводу домов в эксплуатацию никто допустить просто не может. Практически все дома строятся в рамках ФЗ-214, по которому перенос сроков ввода на какое-то время практически невозможен. Для этого необходимо согласие всех дольщиков. "Может быть сорван ввод одного, в крайнем случае двух домов, но тридцать с лишним процентов – это нонсенс", – как один заявляют эксперты.

С одной стороны, пессимистически настроенные строители боятся, что из-за дефицита строительный рынок может просесть, а это приведет к значительному росту цен за квадратный метр жилья. С другой – всегда спокойно глядят на мир областные чиновники, которые не видят никакого повода для беспокойства. В этой ситуации такая флегматичность напоминает попытку заретушировать действительность, в которой предчувствие кризиса гораздо очевиднее оптимистично-несбыточных прогнозов министров.

Подпишитесь на наши каналы в Telegram и Яндекс.Дзен: заходите - будет интересно