Эффект невозврата

На фоне снижения темпов роста региональной экономики финансовая сфера пока демонстрирует запас устойчивости. Сегодня ее драйвером продолжает оставаться высокодоходный, но одновременно перенасыщенный рисками спрос на потребительские кредиты. В то же время в развитых странах ситуация иная, и значительный объем средств физическим лицам выделяется под обеспечение ипотечных займов. Корреспондент "Взгляда-онлайн" решил выяснить, как развивается этот рынок в Саратовской области, как влияют кредиты, выделяемые на покупку недвижимости, на состояние строительной отрасли региона. А также насколько эффективно региональная власть расходует бюджетные средства, направленные на улучшение жилищных условий населения.

Ипотека подрастает

По данным Центрального Банка России, за январь-сентябрь 2013 года в Саратовской области физическим лицам было выдано 9039 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 11,4 миллиарда рублей. Это на 24,4 процента больше показателя января-сентября прошлого года по количеству кредитов, а по их сумме – на 37,1 процента. Портфель ипотечных жилищных кредитов за три квартала года увеличился на 26,2 процента – до 28 миллиардов рублей.

Флагманом на этом рынке продолжает оставаться Сбербанк России. "По итогам девяти месяцев 2013 года семьи, проживающие в Саратове, взяли ипотечных кредитов более чем на 3 миллиарда рублей", – такую статистику опубликовало саратовское региональное управление Сбербанка. Общее число заемщиков за этот период превысило 3 тысячи человек, что на 15 процентов больше показателей 2012 года. Хотя еще в середине года министр строительства и ЖКХ области Дмитрий Тепин прогнозировал достаточно скромный рост от продаж жилой недвижимости с помощью ипотечных займов: "В 2012 году показатель был на уровне 12,5 миллиарда рублей, в этом возможно 13 миллиардов рублей". Иными словами, чиновник предполагал увеличение показателя лишь на 4 процента. Более того, федеральные эксперты агентства РИА "Рейтинг" (группа РИА "Новости") также прогнозировали снижение доступности ипотеки для жителей Саратовской области. По их расчетам, индекс доступности должен был снизиться как раз на 4 процента. Дополнительным ограничителем потребительских возможностей граждан должно было стать и снижение объемов жилья, вводимого по итогам 2012 и первой половины 2013 годов. Но, несмотря на это, жители региона охвачены иными настроениями. Их, в частности, отражают показатели лидера ипотечного рынка – Сбербанка, добившегося роста ипотечных займов на 15 процентов. Такие результаты сегодня может продемонстрировать редкая отрасль экономики.

Но неравномерное развитие производства в сочетании со стагнацией доходов и ростом трат может стать причиной формирования финансовых "пузырей" на рынке. Впрочем, главный регулятор рынка – региональное управления Центрального Банка России – не испытывает опасений по этому поводу. Так, например, заместитель начальника ГУ – начальник экономического управления ГУ Банка России по Саратовской области Екатерина Бирюкова на прошедшем недавно семинаре для СМИ заявила: "Постепенно идет насыщение рынка. Мы предполагаем, что рост числа ипотечных кредитов будет постепенно замедляться, как и рост потребительских кредитов".

При этом по словам эксперта получается, что в основной своей массе ипотечные заемщики более четко планируют свое финансовое будущее, чем граждане, занимающие деньги для удовлетворения повседневных нужд. Рост числа ипотечных займов не вызывает опасений у банковских служащих. В отличие, например, от действий отдельных финансовых учреждений, ведущих довольно агрессивную политику на рынке потребительских кредитов.

Более того саратовский рынок ипотечных займов зависит не только от действий  банкиров, но и от событий на фондовых рынках.

Заемщики в глобальном мире

В отличие от других видов кредитования, в ипотечных программах помимо банка важную роль играют инвесторы – так обобщенно называют тех, кто предоставляет банку ресурсы на долгий срок. "Большинство банков не располагают достаточными источниками для самостоятельной массовой выдачи ипотечных кредитов. Такие кредиты отличаются долгосрочностью (так, в среднем по Саратовской области – 15,6 года), тогда как ресурсная база банков формируется в основном вкладами населения, не превышающими трехлетний срок, – говорит специалист ГУ Банка России по Саратовской области Илья Бердников. – Поэтому банки вынуждены привлекать ресурсы, перепродавая выданные кредиты через Ипотечную корпорацию Саратовской области федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В свою очередь агентство привлекает под государственные гарантии средства инвесторов, обращающиеся на фондовом рынке. Крупные московские банки могут выходить на фондовый рынок за деньгами инвесторов и самостоятельно".

Само собой, инвесторы всего мира вкладывают средства в ипотечные программы в расчете на получение прибыли, не уступающей другим направлениям инвестирования. Поэтому стоимость привлеченных АИЖК и банками ресурсов определяется конъюнктурой мирового финансового рынка, и процентная ставка кредита для заемщика Саратовской области в заметной мере зависит от ситуации, в которой находятся международные финансовые институты. Современная нестабильность на финансовых рынках вызывает рост этой ставки. Сюда же закладываются и банковская маржа, расходы банков на проверку заемщиков, учитываются риски невозврата и других потерь банков от недобросовестных заемщиков, а также средняя стоимость других источников банковских ресурсов, используемых для выдачи кредитов.

"С другой стороны, растущая конкуренция на ипотечном рынке понуждает банки проводить различные кампании и акции по скидкам с цены кредитов. По сравнению с летом средняя ставка по ипотечным кредитам в Саратовской области снизилась с 12,8 до 12,6 процента годовых", – сообщают специалисты ГУ Банка России по Саратовской области. На рынке области ипотечные жилищные кредиты выдают более 60 кредитных организаций области (банков, филиалов, допофисов и представительств). Лидирует по объемам выдачи ипотечных кредитов Сбербанк России, за ним следуют "Россельхозбанк", "Газпромбанк", "ВТБ24". Доли остальных ипотечных кредиторов на рынке невелики. Невысоким остается и средний размер ипотечного кредита – в январе-сентябре он составлял 1,26 миллиона рублей.

Клиент реальный, идеальный

По данным Саратовстата, в августе 2013 года средняя зарплата в области лишь немного превысила 20 тысяч рублей. Иными словами, молодая семья из двух человек со средним уровнем достатка и без детей может располагать лишь суммой в 40 тысяч рублей. Чтобы выяснить, достаточно ли этого для получения кредита на жилье, корреспондент "Взгляда-онлайн" под видом клиента обратился за консультацией на горячую линию Сбербанка России. Специалист учреждения объяснила, что максимальная сумма, на которую сможет рассчитывать семья из двух человек, не превышает двух миллионов рублей с рассрочкой возврата займа на 15 лет. При этом даже если заемщик является участником зарплатного проекта Сбербанка (то есть имеет право на льготную однопроцентную ставку), ежемесячный платеж превысит 24 тысячи рублей (более половины суммарного дохода семьи). Если же речь идет о средней для Саратова сумме кредита в 1 миллион, то из бюджета семьи на оплату займа будет уходить 12,3 тысячи рублей, что лишь на 20-30 процентов превышает ставку по аренде однокомнатной квартиры.

Следовательно, можно предположить, что молодая семья, не желающая ютиться под одной крышей с родителями, скорее всего, предпочтет ипотеку аренде. Но тут следует учесть, что, во-первых, не многие молодые семьи могут похвастаться тем, что оба имеют постоянное место работы и легальный доход на уровне средних показателей по региону. Ведь согласно недавним заявлениям федерального Минтруда, более 10 миллионов человек (немногим менее 20 процентов экономически активного населения) все еще получают зарплату или значительную ее часть в конвертах. Это значит, что все они, как и люди с низкими заработками, не смогут пополнить ряды заемщиков. Но еще важнее учитывать то, что наиболее остро нуждающимися в улучшении жилищных условий становятся семьи, не имеющие даже средних доходов.

Жилье на миллион

Какое жилье может приобрести среднестатистическая семья в Саратовской области? По данным риелторских компаний, в большинстве случаев с помощью заемных средств приобретается жилье "экономического" класса. Руководитель компании "Лепта-Н" Сергей Ягупов отмечает: "Примерно 20-25 процентов наших клиентов покупают жилье с использованием ипотеки. При этом доля элитных квартир, приобретенных с помощью кредитных программ, составляет не более 1-2 процентов".

Одновременно эксперт заявляет, что в Саратове сегодня нет достаточных объемов социального жилья: "Даже в Ленинском районе цена квадратного метра на вторичном рынке уже перешагнула психологически важный барьер в тысячу долларов за квадратный метр. Можно ли это назвать бюджетной или социальной недвижимостью? Даже в некоторых европейских столицах такая недвижимость стоит дешевле". Сергей Ягупов отмечает, что рост цен на рынке жилья определяется не аппетитами девелоперов:

"Продолжается рост тарифов, стоимости подключения к коммуникациям, систематически повышаются цены на строительные материалы. Так что удорожание нового строительства идет планомерно, каждый год, что в свою очередь подталкивает вверх стоимость квадратного метра".

Согласно официальным данным, опубликованным Саратовстатом в 2013 году, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Саратова превысила 40 тысяч рублей за квадратный метр. И даже в квартирах "среднего качества" – 36,5 тысячи. В то же время на вторичном рынке пока еще можно найти предложения в районе 32 тысяч. Но, скорее всего, это будет повидавшее виды жилье.

В итоге, если говорить о заемных средствах в миллион рублей и минимальном первоначальном взносе в размере 10-20 процентов от стоимости жилья (100-200 тысяч), то на эти деньги можно купить однушку на вторичном рынке и в значительном отдалении от центра Саратова. Альтернативой может стать лишь недорогая "панелька" в новостройке, приобретенная на этапе строительства. Информацию о повышенном спросе именно на такое жилье подтверждают и проектировщики. Руководитель ГУПП "Институт Саратовгражданпроект" Роман Акимов, в частности, рассказал корреспонденту "Взгляда-онлайн": "Мы загодя занялись разработкой проектов жилья эконом-класса. Метраж квартир новых планировок по некоторым показателям даже приближается к стандартам жилья хрущевской серии, хотя все же ненамного, но превышает их. Рынок элитного жилья ограничен. Тем более что средней семье вряд ли понадобится двухкомнатная квартира площадью в 60-70 квадратных метров, или трехкомнатная квартира свыше 100 метров. Мы предположили, что именно небольшие квартиры будут пользоваться спросом в условиях недостатка средств у новых покупателей".

Подобные проекты сегодня реализуются в Ленинском и Заводском районах Саратова, а также в поселке Юбилейный. Цена новостроек такова, что за сумму, немного превышающую миллион рублей, можно приобрести квартиру на завершающем этапе строительства. Так что строители уже и сами подстраиваются под рынок, предлагая варианты недвижимости, которая практически идеально подходит для ипотеки.

Власть – не регулятор?

Значение развития ипотечного кредитования постепенно осознают и чиновники правительства области. Министр экономического развития области Владимир Пожаров в своем официальном комментарии на сайте правительства заявляет: "Новое жилье в подавляющем большинстве случаев приобретается с участием заемных средств. А это фактически инвестиции в строительство. Развивается строительная отрасль – значит, появляются новые рабочие места, решается проблема доступности собственных квадратных метров для жителей, увеличивается доходная часть бюджета. Ведь по оценкам экспертов, каждый рубль, вложенный в строительство, в среднем привлекает в экономику региона до пятнадцати дополнительных рублей за счет закупки стройматериалов, внутренней и внешней отделки, приобретения мебели и так далее".

Так Пожаров отреагировал на законопроект Минэкономразвития РФ, который предполагает ввести для банков льготы по налогу на прибыль на сумму застрахованных рисков. А это уже имеет прямое отношение к ипотеке и может привести к снижению ставок по займам. При этом чиновник признает: "За счет введения льгот доходы бюджета несколько сократятся, но сегодня пришло время делать стратегические инвестиции в будущий рост экономики".

В настоящее время действуют несколько программ, принятых в 2010 и 2011 годах. Все они работают по схожему принципу – стимулируют возмещение определенной части процентов, выплачиваемых по кредиту, либо предоставляют субсидию на оплату первоначального взноса. Но нормативные акты имеют ряд ограничений для потенциальных участников программы. В итоге, при общих объемах ипотечных программ, исчисляемых миллиардами рублей, количество тех, кто ими реально воспользовался, невелико. Под критерии социальной ипотеки за один из кварталов 2012 года попали всего лишь 73 участника, о чем сообщил профильный зампред правительства Сергей Канчер. Так что говорить о сколько-либо существенном влиянии региональной власти на ипотечный рынок и его развитие можно лишь с большими оговорками.

В то же время другие регионы выбрали иные пути решения проблемы. Так, например, в Краснодарском крае создан фонд, с помощью которого кредитно-финансовые учреждения могут рассчитывать не только на средства с  фондового рынка,  но и из региональной казны. В свою очередь региональная власть имеет возможность контролировать выделение и распределение средств, знать их судьбу. Более того, средства могут инвестироваться в ипотечные инструменты на возмездной основе: банки возвращают ресурсы по мере того, как по своему долгу рассчитывается заемщик. В этом случае регион уже может диктовать финансистам свои условия предоставления займов – например, в определенных случаях требовать снижения ставок для заемщиков.

В Саратовской области, наоборот, пока еще действуют принципы безвозмездного субсидирования. В результате бюджетные средства, направленные на погашение процентов по займу, формируют лишь прибыль инвесторов или банкиров. А рассчитывать на их возврат вообще нет никаких оснований.

Что получается в итоге? С одной стороны, ипотека уже стала механизмом, оказывающим существенное влияние на строительный сектор региона и смежные отрасли. Она – реальный источник финансирования до четверти всех сделок на рынке жилья. В то же время профильные чиновники областного правительства вместо того, чтобы использовать ипотеку как дополнительный механизм развития экономики, предпочитают тратить бюджетные средства на безвозвратные социальные субсидии, полностью полагаясь на благосклонность фондовых рынков.

Подпишитесь на наши каналы в Telegram и Яндекс.Дзен: заходите - будет интересно