Проблемы дольщиков. Байтемир Шамхалов выступил с программным заявлением

Тема обманутых дольщиков продолжает оставаться одной из самых острых на рынке недвижимости Саратова и вообще для региональной политики и экономики. Проблема оказалась настолько болезненной, что еженедельные совещания для ее решения на протяжении многих месяцев вынужден проводить лично губернатор Валерий Радаев.

Между тем, многие саратовцы по-прежнему не понимают ответа на главный вопрос. Как же вообще случилось, что при столь широком представительстве власти всех ветвей и всех уровней, силовых, надзорных и контролирующих органов тысячи саратовцев оказались в ситуации "ни квартир, ни денег"?

В числе тех, кто еще несколько лет назад предупреждал о подобном негативном сценарии, был Байтемир Шамхалов - основатель компании "Шэлдом".

По его мнению, системные меры по-прежнему не приняты, и потому через пару лет ситуация может не только повториться, но и стать еще более острой. Шамхалов убежден: желание местных чиновников поскорее решить проблему дольщиков с помощью добросовестных строительных компаний несет в себе крупные риски - для местного строительного бизнеса, региона и государства в целом.

Что именно привело к нынешнему положению дел? Какие меры власть, правоохранители и участники строительного рынка должны принять как можно скорее? Какие риски содержит желание чиновников переложить проблему обманутых дольщиков на плечи цивилизованных строителей? Свои ответы на эти вопросы Байтемир Шамхалов изложил в специальном заявлении. 

Строительство - драйвер региональной экономики

Ситуация с обманутыми дольщиками сегодня очень сложная. Мы видим огромное число не сданных вовремя домов и огромное число обманутых людей. Многие из них отдавали недобросовестным застройщикам последние деньги. Продавали маленькие квартиры, брали ипотеку, и в результате теперь оказались и без квартир, и без денег.

К сожалению, не все понимают, что из-за этих проблем в сложной ситуации оказались и все застройщики Саратова и области. "Шэлдом" всю свою историю работает добросовестно. Еще никогда не было такого, чтобы мы не сдали любой свой дом в срок. И тем более не оставили кого-то из клиентов без квартиры.

Но проблема обманутых дольщиков нанесла огромный ущерб нашей общей репутации. Сегодня слова "застройщик", "строитель" в сознании граждан превращаются в синонимы слова "жулик". Это бросает тень на всю отрасль, хотя исторически именно она является драйвером региональной экономики.  

Два-три года назад, когда было понятно, что ситуация приведет к нынешним проблемам, я пытался объяснять, что происходит. К сожалению, меня не услышали. Теперь риски возрастают еще больше. В этой ситуации я уже не могу молчать и хочу четко обозначить свою позицию.

Главное, что тревожит в сложившихся обстоятельствах, – вопрос о том, почему никто не пытается проанализировать ситуацию. Что именно привело к нынешнему положению дел и что нужно сделать, чтобы избежать проблем в будущем?

На мой взгляд, есть несколько причин нынешнего кризиса.

Первая: многие застройщики годами продавали квартиры ниже себестоимости. И это происходит до сих пор.

Стоимость жилья приличного качества в Саратове составляет сегодня минимум 30 тысяч рублей за квадратный метр. Эта сумма складывается из затрат застройщика на подготовку площадки, строительные работы, стройматериалы, оплату труда, налоги и множество других расходов. Если квартира продается по цене 20 тысяч рублей за метр, то понятно, что этой квартиры не будет никогда! И тот, кто продает эту квартиру, заранее знает, что он не построит этот дом.

Я понимаю, что у многих наших людей сегодня ограниченные финансовые возможности. Но если добропорядочные застройщики говорят им, что цена метра может составлять в самом лучшем случае 27-28 тысяч рублей, то как они надеются купить квартиру по 20 тысяч рублей за метр? Те, кто продавал и продает такое, уверяют – мол, "все будет хорошо, все будет нормально". Но те, кто понимают, что квартира не может стоить дешевле себестоимости, они-то должны были остановить подобных продавцов?

Вторая причина: в нарушение 214-го Федерального закона вместо нормальной работы многие компании в Саратове пользовались всевозможными схемами и суррогатами.

Таких схем несколько – создание псевдокооперативов, продажа жилья по договорам уступки и по договорам займа.

Что такое кооператив? Закон позволяет создавать их для строительства жилья. Допустим, мы с друзьями решили построить дом. Пошли в мэрию, получили землю, сделали проект и заказали подрядчику работу. Но когда сам подрядчик, имея землю, называет это "кооперативом" и начинает продавать квартиры – это не кооператив. Зато благодаря использованию такой схемы он уходит от всех видов контроля, в том числе от налогов.

Другая схема – продажа квартир по переуступке. Учредитель компании оформляет изначально все квартиры в будущем доме на себя, потом перепродает их. Те, кто их покупают – как бы дольщики – перечисляют деньги на его личный счет. Но если это его личный счет, то где гарантия, что он оттуда потратит деньги именно на строительство дома? А если он с этими деньгами убежит? А если банк обанкротится с этими деньгами на личном счету человека – тогда как быть?

Также активно сейчас продают квартиры по договорам займа. Берут у будущих владельцев деньги взаймы, а в конце строительства отдают квартирами. На самом деле из этого часто получается своеобразная пирамида.

Самое плохое в том, что сегодня продажа квартир по этим схемам продолжается. То есть с одной стороны, мы занимаемся спасением обманутых дольщиков, а с другой стороны – они появляются вновь и вновь.

Кого устраивает формальный подход?

Как мог какой-то проходимец Абасов строить 12 домов, и при этом никто не обратил внимания на то, что домов попросту нет, а квартиры продаются? Как это могло произойти? Это не укладывается у меня в голове
Полагаю, это произошло, в том числе, из-за недостатка реального контроля.

Когда я спрашивал в областном министерстве строительства и ЖКХ: "Почему не проверяете?", мне отвечали: "Нас мало, мы не успеваем". Я не отрицаю их права проверить, в том числе, и меня. Но если разумно подойти к ситуации, возникает вопрос: зачем проверять нашу организацию, у которой нет ни одного обманутого дольщика, ни одного несданного дома, если на нормальную проверку не хватает сил и людей?

Проведите мониторинг, проверьте тех, кто действительно вызывает сомнения. Зачем проверять тех, у кого нет обманутых дольщиков?

Когда я начинал заниматься строительством, договор с покупателем у меня был на полстраницы, и все получили квартиры. Сейчас договор уже на шести страницах, и чего только там нет. У всех остальных компаний такие же договоры. Несмотря на это, число обманутых дольщиков не уменьшается.

Подход к контролю зачастую формальный. Недавно нас оштрафовали за то, что мы включили в договор пункт о том, что человек не имеет права установить кондиционер, где хочет и как хочет. Мы указали, что он должен согласовать это в проектном институте и управляющей компании, определить место для грамотной установки. Посчитали, что это "излишние требования" и оштрафовали.

Другой пример: мы пишем в одном из пунктов, что в процессе ремонта надо активно вентилировать квартиру, иначе возникнет проблемы появления конденсата, и может появиться грибок. Я на этом зарабатываю что-то? Нет, я просто предупреждаю людей, чтобы у них не возникли проблемы. Но меня за это тоже оштрафовали.

Когда к нам в "Шэлдом" приходит покупатель, мы заключаем договор. Никаких денег он в этот момент не платит. Затем он идет в Регистрационную палату и регистрирует договор. И только после этого мы принимаем от него деньги. Тогда покупатель защищен.

У обманутых дольщиков горе-застройщики сразу брали деньги за квартиры, которых не существовало в природе. За это предусмотрены огромные штрафы, но это никого не останавливало.

Более того: все знали, что на стройплощадках вместо стен растет бурьян, все это видели, но ничего не делали. Зато штрафуют нас. И потом это преподносится так, будто такими действиями кто-то предупреждает возникновение проблем обманутых дольщиков.

Сейчас часто говорят: "Как же так произошло, что такой серьезной стала проблема обманутых дольщиков? Как?! Мы не знали!". Ну, как же вы не знали? Все всё знали.

Кроме того, был взят курс на так называемое "доступное жилье". По факту стояла задача сделать жилье максимально дешевым. Но "доступное" не означает "дешевое"! Я полагаю, что "доступное" – это когда люди имеют такие зарплаты, что в состоянии на них купить себе хорошие квартиры. Доступность состоит в этом, а не в том, чтобы метр жилья стоил копейки – с соответствующим качеством или с теми последствиями, которые мы теперь все имеем.

Думаю, в министерстве строительства всегда знают, какова себестоимость строительства квадратного метра. Разве сложно заниматься регулярным мониторингом и смотреть, кто продает квартиры по ценам ниже себестоимости? Остановите тех, кто продолжает делать это сегодня! Иначе через два-три года снова придут дольщики с криками "Долой застройщиков!", "Долой "Шэлдом"!" и черт знает еще что "Долой!".

Спасти других и... обанкротиться?

Государство пытается ответить на действия жуликов, которые привели к проблеме обманутых дольщиков так, как умеет. Сейчас местная власть уговорами вынуждает нас взять на себя дополнительные обязательства. Нам предлагают достроить брошенные дома за свой счет и помочь людям, которые остались без квартир.

Это очень опасный путь, ведущий к появлению новых рисков.

Он грозит тем, что устойчивые компании в результате тоже могут оказаться на грани краха. У каждого из нас есть свой "потолок" – мы строим столько, сколько можем. Но нам говорят: "Бери еще!". Получается, я должен вынуть из проектов деньги людей, которые отдали их мне, чтобы получить жилье, и перенаправить их на строительство домов для других людей – обманутых дольщиков. Но это же нарушение закона! 

Чтобы привлечь добросовестных застройщиков к участию в достройке проблемных домов, чиновники придумали называть нас "инвесторами". Кто такой инвестор? Это тот, кто вложил в проект 10 рублей, а получил обратно хотя бы 12. Но если я вложил 10 рублей, а в результате получил 2 рубля, я не инвестор, а дурак. Каким образом можно построить дом и получить с него что-то, если там уже все квартиры проданы? Какой я "инвестор", если на проекте я теряю деньги?

В качестве "стимула" нам предлагают земельные участки. Но я не могу превратить этот участок в деньги. Допустим, я получил земельный участок в зачет помощи обманутым дольщикам. Но на что я буду строить там дом? Если вы считаете эти участки стоящими, так продайте их и отдайте обманутым дольщикам деньги. Или отдайте участок самим дольщикам, чтобы они продали его, и на эти средства закончили свои дома.

Я понимаю людей, которые остались без квартир и денег. Я понимаю и власть – ей надо решить острый вопрос. Но я при этом не могу и не хочу подставляться и банкротить свою компанию – из-за того, что возьмусь спасать других.

Давление на нормальных застройщиков создает на рынке неуверенность в том, что мы можем спокойно развивать свой бизнес.

Есть и еще одна тема, которая вообще не обсуждается. Жулики и мошенники собрали с людей деньги, начали строить дома, бросили их. Дома несколько лет стоят. Если застройщик жулик, то где гарантия, что у такого дома вообще есть фундамент и он сделан по нормативам? Как я могу быть уверенным в том, что там нормальные сваи? Я же их не видел.

Власть убеждает меня достроить чужие дома. Хорошо, я пришел и достроил дом. А он после этого рухнул – потому что у здания был плохой фундамент и нарушения на тех этапах, когда дом строил тот, кто собрал с дольщиков деньги и сбежал. Кто ответит в этой ситуации? Я его достроил и сдал, я поставил свою подпись – значит, ко мне и будут вопросы. Если это произойдет, кто будет спасать мою репутацию? Кто вспомнит, что дом изначально был не мой? Все будут сторониться, никто меня не спасет.

Сегодня для цивилизованных застройщиков ситуация плохая со всех сторон. Если мы соглашаемся достроить проблемные дома, мы подставляемся под экономические и даже уголовные риски в будущем. Если начинаем сопротивляться, к нам появляются внезапные вопросы у контролирующих органов, и начинается давление. Все это ведет к тому, что для нас возникают большие риски потерять свои компании.

Вот и выходит, что добросовестные застройщики сегодня оказались в исключительно тяжелой ситуации.

Обманутые дольщики – кто они?

Другая тема, о которой тоже предпочитают не говорить, – это состав дольщиков. Есть те, кто действительно отдали последние деньги, чтобы улучшить жилищные условия, и остались без всего. Но есть и множество "серых бизнесменов", а то и жуликов.

Когда мы начали пытаться разобраться с договорами, обнаружили разные удивительные схемы. Видим в договоре: "Предоставить 3-комнатную квартиру за то, что покупатель найдет застройщика дома". Это что такое? Или: "Предоставить покупателю 3-комнатную квартиру за 30 кубов щебня". Что это за цена? То есть, некоторым людям по договорам просто раздавали квартиры. Кого-то "благодарили" таким способом, кому-то давали взятки.

Необходимо во всех случаях провести анализ и убрать подобных людей из списков. Тогда дольщиков, которым действительно необходимо дать жилье, будет намного меньше, и этот вопрос удастся решить быстрее.

Застройщик-мошенник обещал человеку трехкомнатную квартиру в новом доме за 500-600 тысяч рублей. Но таких цен давно не существует. Так почему я должен за свои деньги ему эту квартиру построить и по такой цене отдать? Почему я должен помогать родственникам и друзьям застройщика, который всех подряд в число покупателей вписывал, а потом с деньгами сбежал?

Полный подробный анализ дольщиков до сих пор не сделан, и это большое упущение. Надо проверить всех.

Вернуться в правовое поле

Покупателям недвижимости мой совет – собирайте информацию про застройщика. Узнавайте реальные цены на рынке. Приезжайте на площадку и лично посмотрите, строится ли дом, есть ли он вообще, или там пустырь вместо стройплощадки. Цена ниже средней на рынке, а тем более, ниже себестоимости – это плохой знак. Это значит, что дом, в котором вам пытаются продать квартиру, никогда не будет построен. Не покупайте квартиры по "схемам". Не спешите!

Всех коллег-застройщиков я призываю вернуться в правовое поле и продавать квартиры только по 214-му федеральному закону.

Я категорический противник долевого строительства. Считаю, что дом должен быть построен, и только после этого начинаться продажа квартир. Человек должен зайти в квартиру, увидеть вид из окна, понять, что собой представляет жилье, и после этого его купить.

Сейчас внесли большое количество изменений в законодательство – надеюсь, что в итоге это улучшит ситуацию. Появилось много новаций, благодаря которым так нагло обманывать простых людей недобросовестные застройщики уже не смогут.

У нас в компании такая политика: от запятой до запятой мы соблюдаем закон. Если это делать, вопросы решаются намного быстрее, чем когда люди начинают искать знакомых, лазейки, платят деньги и так далее.

Работать честно, соблюдая законы, намного выгоднее – и экономически, и эмоционально. Умный человек это должен понимать.

У меня тоже много вопросов к закону о долевом строительстве, но закон есть закон. Нравится он мне или не нравится – это дело десятое. "Шэлдом" неукоснительно его соблюдает, а если это получается у нас, то получится и у других.

Со своей стороны я призываю участников строительного рынка действовать в строгом соответствии с 214 Федеральным законом и работать исключительно в правовом поле.

С уважением, Байтемир Шамхалов.

Подпишитесь на телеграм-канал "ИА "Взгляд-инфо". Вне формата": заходите - будет интересно